高忆管理攻坚克难房地产行业全力推进保交楼

2025年步入尾声高忆管理，房企正加快交付重点项目，全力推进保交楼。住房城乡建设部数据显示，截至今年10月份，全国750多万套已售出但难交付的住房实现了交付。

保交楼不仅是保障购房者权益的底线任务，更是稳定房地产市场的重要支撑力。当前，各大房企保交楼任务完成情况如何？支撑保交楼的资金来自哪里？还有哪些难点项目有待攻坚？带着上述问题，近期，《证券日报》记者探访多个楼盘，了解保交楼的真实进展，并与企业、专业人士等进行深度交流，探寻行业新发展方向。

加紧施工保交楼

自2021年下半年起，部分房企资金承压，项目停工、交付延期等问题陆续出现，购房者心理预期波动，行业信心受到冲击。据克而瑞不完全统计，截至2021年末，24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建筑面积约2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重约10%。交付压力在短时间内集中显现，也让行业调整的阵痛被迅速放大。

2022年7月底，保交楼首次被写入中央政治局会议文件，会议明确提出“保交楼、稳民生”的政策基调。随后，围绕保交楼，一揽子政策持续落地，项目交付节奏逐步恢复，多地保交楼工作取得积极进展。

11月下旬，《证券日报》记者在天津生态城实地探访时看到，即便是寒冷的冬天，不少曾承压推进的项目仍在加快建设节奏，工地上塔吊运转、工序衔接有序；而已完成交付的小区，公共配套和绿化逐步完善，业主陆续办理入住手续。

以远洋集团旗下的博御园项目为例，该项目作为区域内较早推进交付的住宅项目之一，已于今年9月份实现提前交付，比预期早了一个月。

该项目相关负责人孙一鸣告诉《证券日报》记者，博御园项目包括的三个地块均按时或提前完成了交付，累计交付超过1700户。孙一鸣所在的远洋天津团队在2024年至2025年间，已在天津区域累计交付9个批次、3714户，通过提前风险排查、逐户验房师陪同验房、问题闭环整改、交付后园区巡检等流程，保持了较高的交付满意率。

在业主端，这种变化同样直观。博御园业主张阿姨（化名）告诉《证券日报》记者，原本自己担心交付时间不确定，但最终不仅提前收房高忆管理，产权办理也仅用约一周时间就完成了。“交付的时候，我还带侄子、侄女过来看了，能看出来房子盖得挺不错。”

这种转变，并非个案。此前，《证券日报》记者还走访了河北保定多个保交楼项目。与几年前记者看到的工地施工放缓的情形相比，目前多数项目主体工程已完成或接近尾声，不少业主已住进新房。

这些项目所呈现的交付节奏与质量，反映出行业执行能力的逐步恢复。

从企业层面来看，头部房企的历史遗留项目逐步出清。例如，碧桂园自2022年以来累计交付房屋超过180万套，今年保交付工作进入冲刺收官阶段；融创中国在2022年至2024年间累计交付约66.8万套，今年将基本完成保交付任务。

“2023年和2024年是交付压力最集中的阶段，到了2025年，集团层面的交付任务已经明显下降。”融创中国一位高管对《证券日报》记者表示，过去每年动辄十几万套的交付高峰已逐步消化，从集团视角看，保交楼工作正进入收官期。

让更多资金“愿意进、进得来”

从各地实践来看，保交楼之所以能够顺利推进，并非依赖单一政策工具，而是逐步形成了一套清晰的纾困路径：先以政策性资金稳住项目运行，再通过制度设计减少新增纾困资金顾虑，最终引入市场主体盘活项目。上述“三步走”的机制，成为当前保交楼工作得以持续推进的重要支撑。

具体来看，在房企出险初期，资金断裂是项目停滞的直接原因。为避免风险扩散，政策层面率先注入资金活水，确保项目恢复建设。

2022年，央行推出3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划。在中指研究院企业研究总监刘水看来高忆管理，这些资金承担应急托底功能，重点支持主体结构已完工但配套设施尚未完善的项目，并撬动商业银行提供配套融资，极大提振了市场信心。

2024年起，房地产融资协调机制逐步建立，“白名单”项目贷款机制加快落地。“‘白名单’机制通过项目维度筛选，精准支持具备一定完工基础和资产质量的项目，并有效将项目与房企集团整体债务风险切割，保障资金安全。”刘水称。

最新数据显示，全国“白名单”项目贷款审批金额已经超过7万亿元，有力保障了商品住房项目建设交付。

随着保交楼进入纵深推进阶段，单一政策性资金难以覆盖全部需求，如何让更多资金“愿意进、进得来”成为新的发力点。

在此背景下，各地在保交楼实践中，援用破产重整制度下的“共益债”安排，为纾困资金提供更明确的法律保障。

“所谓‘共益债’，是指在破产程序中，新借的资金必须用于全体债权人共同利益，但其清偿顺序也优于普通债权，可有效降低增量资金的风险顾虑。”北京金诉律师事务所主任王玉臣向《证券日报》记者表示。

一位房企高管向《证券日报》记者直言，在“共益债”框架下，部分原本因抵押瑕疵、债权复杂而难以获得融资的项目，得以重新启动建设，为保交楼争取了重要资金支持。其中，地方政府主导的纾困基金的参与，带动更多市场化力量开始深度参与保交楼进程，成为推动项目持续运行的关键一环。

此外，资产管理公司（AMC）与代建企业形成互补协同。AMC通过债务重组、资产整合和流动性支持，化解复杂债权关系；代建企业则以专业操盘能力，保障项目建设质量和交付效率，甚至推动不少原本停滞的项目实现从“纾困盘”向“热销盘”的转变。

“不少项目并非缺乏开发条件，而是受短期现金流紧张影响，施工进度一度被迫放缓甚至停滞。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，这类项目只需再投入一定资金，即可完成已售房屋交付，一些未售出的房屋，还可以通过销售偿还相关贷款，进而形成资金回流，推动项目持续运转。

难点项目如何破题？

“目前已售住房中，大约八成至九成已经实现交付，剩下的多是推进难度最大的‘硬骨头’项目。”一位长期参与交付工作的一线项目负责人向《证券日报》记者表示。

从问题结构看，目前未能顺利交付的项目，呈现更复杂的特征。一方面，部分项目债权关系盘根错节，涉及多重抵押、民间融资甚至诉讼纠纷，资产处置和资金进入门槛较高；另一方面，也有项目虽已完工，但因产权归属、抵押权优先顺位等问题，导致“房子能住，证却办不下来”，购房人权益保障仍面临现实障碍。

从城市层级看，区域保交楼进度也存在分化。“一二线城市项目货值高、市场基础好，只要有一定增量资金介入，往往就能形成‘交付—回款—再投入’的正向循环；但三四线城市由于单个项目货值有限，即便引入新资金，也面临回收周期长、风险收益不匹配等现实挑战。”上述一线项目负责人告诉记者。

针对这些难点项目，各地也在探索更具针对性的处置路径。一方面，继续通过司法重整、市场化并购、引入AMC等方式，推动债务出清与资产重组；另一方面，对于资产价值不足、市场化难以完全消化的项目，不少地区通过货币化安置等方式，实现去库存、保安置、保交楼多重成效。

土地和项目收储亦在发挥托底作用。多位业内人士向《证券日报》记者透露，一些符合条件的存量土地已由地方政府或国资平台回购，回笼资金被定向用于保交楼项目建设，为后续交付提供关键支持。一些纾困项目住宅被收回用于保障性住房等用途，既盘活了存量房源，也有助于相关项目回笼资金。

对于不少大型房企来说，完成保交楼任务后，其重心也开始转向更长期的发展。有房企高管表示，随着公司保交楼项目进入尾声，当前工作的重点已转向存量土地和未开发项目的重启。“一方面是通过引入新投资人或金融机构，对历史债务进行整体置换；另一方面是在条件成熟的核心项目中，推动增量资金进入，尽快启动建设和销售。这也是企业恢复造血能力的关键一步。”

总体来看，随着大多数项目逐步完成交付，房地产行业持续数年的保交楼攻坚战已取得关键性成果，存量风险正加快出清。

更重要的是，保交楼并未止步于兜底，还将进一步推动行业运行机制加快重塑。从现房销售稳步推进到“交付即办证”等政策明确落地高忆管理，一系列制度安排正成为新的行业规则，房地产行业也由此迈向更加安全、可持续的新发展模式。

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